Abschaffung Eigenmietwert: Wie geht es nun weiter?
Das neue System der Besteuerung von Wohneigentum – ohne Eigenmietwert und ohne die bisherigen Steuerabzüge – wird auf den 01. Januar 2029 in Kraft treten. Ein Blick auf wichtige Fragen.
Für Zweitwohnungen, die privat selbst genutzt werden, erfolgt die gleiche Umstellung wie beim Hauptwohnsitz:
- Wegfall des Eigenmietwerts: Ab 2029 muss für selbstgenutzte Zweitliegenschaften kein fiktives Einkommen mehr versteuert werden.
- Keine Abzüge: Im Gegenzug entfallen auch hier die Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen vollständig.
- Neue kantonale Objektsteuer: Um Steuerausfälle (besonders in Tourismuskantonen wie Graubünden, Wallis oder Tessin) zu kompensieren, erlaubt eine Verfassungsänderung den Kantonen, eine spezielle Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Besitzer könnten also trotz wegfallendem Eigenmietwert durch diese neue Steuer weiterhin belastet bleiben.
Bei Immobilien, die Sie vermieten oder verpachten, ändert sich durch die Reform kaum etwas. Hier bleibt das bisherige System weitgehend bestehen:
- Mieterträge bleiben steuerpflichtig: Die tatsächlichen Einnahmen aus Vermietung müssen weiterhin als Einkommen versteuert werden.
- Unterhaltsabzüge bleiben erhalten: Da die Mieterträge versteuert werden, dürfen die Kosten für den Unterhalt und die Instandhaltung dieser Objekte weiterhin steuerlich abgezogen werden
- Eingeschränkter Schuldzinsenabzug: Dies ist der kritischste Punkt für Investoren. Schuldzinsen können bei vermieteten Objekten künftig nur noch proportional abgezogen werden.
Regel: Der Abzug ist nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen zulässig (Quotenmethode). Dies kann bei hoher Verschuldung dazu führen, dass weniger Zinsen als bisher abgezogen werden können, was die Steuerlast für Vermieter erhöhen kann.
Für Stockwerkeigentümer dürfte es sich lohnen, bis Ende 2028 ihre Einlagen in den Erneuerungsfonds auf ihre Angemessenheit hin zu prüfen und falls notwendig zu erhöhen. Soweit diese Mittel für Unterhaltskosten (werterhaltende Reparatur- und Instandhaltungskosten) der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden, bleiben sie bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels in den meisten Kantonen abzugsfähig.
Die Steuerverwaltungen der Kantone AI und AR haben zusammen mit SG und TG eine gemeinsame Praxis für die Übergangsphase bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels festgelegt:
- Abzugsfähigkeit: Tatsächlich geleistete Einlagen können weiterhin vom Einkommen abgezogen werden.
- Erhöhung der Einlagen: Es werden nur Erhöhungen akzeptiert, wenn sie sich im bisherigen Rahmen bewegen oder durch ein konkret geplantes Sanierungs- oder Instandhaltungsprojekt (konkrete Kostenvoranschläge, bestehende Projektunterlagen etc.) nachgewiesen werden können. Erhöhungen ohne sachlichen und objektiv belegbaren Grund werden steuerlich grundsätzlich nicht zum Abzug zugelassen
Für Unterhaltsarbeiten bestehen bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels die heutigen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten weiter. Es lohnt sich also, Renovations- und Sanierungsprojekte voranzutreiben.
Dies gilt auch für Energiesparmassnahmen. Bisher konnten Investitionen, die dem Energiesparen dienen (z. B. neue Fenster, Wärmedämmung, Photovoltaik), bei der direkten Bundessteuer und in allen Kantonen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden – auch wenn sie eigentlich eine Wertsteigerung darstellen. Mit der Reform ab 1. Januar 2029 ändert sich die Lage zweigeteilt:
- Auf Bundesebene (Direkte Bundessteuer): Kompletter Wegfall: Der Abzug für energetische Massnahmen und Rückbaukosten (im Hinblick auf einen Ersatzneubau) wird bei der Bundessteuer ersatzlos gestrichen.
- Auf kantonaler Ebene (AI / AR und Rest der Schweiz): Wahlrecht der Kantone: Das neue Gesetz erlaubt es den Kantonen ausdrücklich, diese Abzüge in ihrem eigenen kantonalen Steuerrecht beizubehalten.
Situation in Appenzell: Sowohl Appenzell Innerrhoden als auch Ausserrhoden prüfen derzeit eine Übergangsregelung. Da beide Kantone ihre Klimaziele erreichen wollen, ist die Wahrscheinlichkeit gegeben, dass energetische Abzüge auf kantonaler Ebene noch befristet (z. B. bis 2035 oder 2050) möglich bleiben.
Massgeblich für den Abzug in der Steuererklärung ist je nach Kanton das Zahlungs- oder Rechnungsdatum. So sind im Hinblick auf den 1. Januar 2029 die Zahlungsströme gut zu planen, damit der Abzug in der Steuerperiode 2028 überhaupt geltend gemacht werden kann. Auch die generelle Verfügbarkeit von Handwerkern muss im Auge behalten werden; deren Arbeitsanfall dürfte in den nächsten Jahren weiter ansteigen.
Wer dieses oder nächstes Jahr Wohneigentum kauft, profitiert kurzfristig zwar von den Abzügen für die Schuldzinsen der Hypothek. Aber ab 2029 entfällt dieser Steuervorteil. Viel entscheidender dürften die Überlegungen hinsichtlich des Wegfalls der steuerlichen Abzugsfähigkeit von (werterhaltenden) Sanierungskosten sein.
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